Le agevolazioni Irpef negli affitti

LE AGEVOLAZIONI PER IL PROPRIETARIO


L’Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale. I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del Modello UNICO (o quadro B, per chi compila il Modello 730). Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione.
In particolare, se l’immobile è locato:
- ad equo canone, il reddito da assoggettare all’Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15 per cento a titolo forfetario (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna); si ricorda che dal 30 dicembre 1998 non è più possibile stipulare o rinnovare contratti di tale tipo;
- in libero mercato, il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);
- a canone convenzionale (ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431), il reddito da assoggettare all’Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30 per cento se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (art. 1, Decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazione, dalla Legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni). Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale. Per usufruire dell’ulteriore riduzione del 30%, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell’Ici e il Comune in cui l’immobile è situato.
Preclusione all’accertamento d’ufficio
Ai fini Irpef gli uffici non possono rettificare il reddito derivante da immobili locati quando
si dichiara l’importo maggiore tra: - il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15%; - il 10% del valore catastale dell’immobile. Se, invece, il contratto non è stato registrato, l’ufficio può presumere l’esistenza del rapporto di locazione, salvo documentata prova contraria, anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. In tale caso, ai fini della determinazione del reddito su cui pagare l’Irpef per ciascun anno, si presume, il 10% del valore catastale dell’immobile. Il valore dell’immobile si determina applicando alla rendita catastale i moltiplicatori (rivalutati) previsti ai fini dell’imposta di registro.


LE AGEVOLAZIONI PER L’INQUILINO
I contribuenti intestatari di contratti di locazione di immobili utilizzati come abitazione principale hanno diritto a una detrazione d’imposta da fruire nella dichiarazione dei redditi, a condizione che il contratto di locazione sia stato stipulato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale (c.d. contratti convenzionali ai sensi della legge 431/98).
In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati (ad esempio i contribuenti titolari di contratti di locazione stipulati con gli Istituti case popolari non possono beneficiare della detrazione).
La detrazione d’imposta è di:
- 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
- 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro. Se il reddito complessivo è superiore a quest’ultimo importo non spetta alcuna detrazione.

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