La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto e incide sull’importo della rata.
A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate ma più basso l’importo dovuto per gli interessi;
quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più leggere le rate.
Esempio
Prendiamo un mutuo di importo pari a 100.000 euro, con un tasso fisso del 5,5%.
Ipotizzando una durata di 10 anni, il cliente pagherà rate mensili di 1.085 euro, restituendo all’intermediario il capitale, più 30.232 euro di interessi.
A parità di condizioni, se la durata fosse di 20 anni, la rata sarebbe più bassa (688 euro) ma gli interessi complessivamente pagati sarebbero maggiori (65.093 euro).
I principali tipi di mutuo:
Parametro di riferimento e spread
Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari, cui l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.
Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs, per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea. Qui un utile articolo
Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.
L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma percepita dal cliente è inferiore all’importo concesso.
Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli (per le agevolazioni fiscali sui mutui visita il sito www.agenziaentrate.gov.it).
Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.
Per approfondimenti: chiedere informazioni all’intermediario, consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it oppure contattare il call center 848.800.444.
Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:
Qualora si decidesse di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.
È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, chiedere all’intermediario di poter esaminare il piano di ammortamento.
Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito.
Il piano stabilisce la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre) e i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata.
Link utili per il piano di ammortamento
Da cosa è composta la rata di un mutuo?
La rata è composta da due elementi:
Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.
In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente.
All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.
La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.
Esempio
Consideriamo ancora un prestito di 100.000 euro al tasso fisso del 5,5%, con un piano di ammortamento di 10 anni e con rate mensili.
La rata da pagare sarà sempre di 1.085 euro.
Mentre nella prima rata la quota capitale è di 627 euro e la quota interessi di 458 euro, nell’ultima la quota capitale sarà di 1.080 euro e la quota interessi di 5 euro.
Scegliere il tipo di tasso (fisso, variabile, misto, doppio)
È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.
È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo, in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.
Confrontare le offerte di più intermediari
I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto.
Oggi quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale pubblicano il Foglio Comparativo e il Foglio Informativo di ciascun mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma necessaria.
Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno.
Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello della banca.
Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sui Fogli Informativi.
Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).
Selezionare gli intermediari cui richiedere una proposta personalizzata
I documenti informativi indicano le condizioni secondo uno schema standard. Sulla base della propria situazione personale, il cliente può ottenere condizioni più favorevoli.
Nell’esaminare le proposte, fare molta attenzione a:
Dalla richiesta alla stipula
Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo.
Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:
La prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere il bene se il cliente non può restituire il finanziamento.
Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia.
Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo.
Venderlo può essere più complicato. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre l’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile.
Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutti i suoi beni.
I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.
I principali passi:
Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.
Al momento di scegliere il cliente può:
Trasferire il contratto presso un altro intermediario senza pagare alcuna penalità né oneri di qualsiasi tipo (è la cosiddetta “portabilità” > Una volta stipulato il mutuo).
• Proseguire il rapporto contrattuale anche nel caso di ritardo nel pagamento di una rata, purché il mutuo sia garantito da ipoteca e il ritardo non si verifichi per più di sette volte nel corso del rapporto contrattuale. Altrimenti l’intermediario può anche porre fine al rapporto a causa di tale inadempimento.
Ottenere a proprie spese, entro 90 giorni dalla richiesta, copia della documentazione sulle singole operazioni degli ultimi dieci anni. La richiesta può essere fatta anche dopo l’estinzione del mutuo.
Estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui stipulati per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all’abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale, senza pagare compensi, né oneri e penali.
Per gli altri tipi di mutuo, quando c’è un’ipoteca, è possibile estinguere in anticipo il rapporto contrattuale, in tutto o in parte, pagando un unico compenso stabilito dal contratto nel rispetto dei criteri previsti dalla legge.
Ricevere il rendiconto, con il riepilogo di tutte le operazioni effettuate, e il Documento di Sintesi.
Le soluzioni possibili:
Il mutuo dalla a alla z
> Abitazione principale
La casa in cui il cliente o i suoi familiari “dimorano abitualmente”, cioè
vivono. Si tratta di una definizione ripresa dalla legislazione fiscale
e utilizzata dal fisco per determinate agevolazioni sulle imposte.
> Ammortamento
Procedimento di estinzione graduale di un prestito mediante il
pagamento periodico di rate secondo un piano detto, appunto,
“piano di ammortamento”.
> Estinzione anticipata
Chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del
capitale ancora dovuto - tutto insieme - prima della scadenza
del mutuo.
> Euribor (Euro Interbank Offered Rate)
Tasso interbancario definito a livello europeo, che può essere
utilizzato come riferimento per i mutui a tasso variabile.
> Eurirs (Euro Interest Rate Swap) o Irs
Tasso interbancario definito a livello europeo che può essere
utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso.
> Fideiussione
L’impegno a garantire personalmente al creditore il pagamento
di un debito altrui. La garanzia è personale perché il creditore
può rivalersi sull’intero patrimonio del garante.
> Ipoteca
Diritto di garanzia su un determinato bene, normalmente un
immobile.
Il proprietario, che ha richiesto il mutuo, può continuare ad
abitar vi, affittarlo o venderlo.
Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può
ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere.
> Perizia
La relazione effettuata da un tecnico, indicato o accettato dall’intermediario,
che attesta il valore dell’immobile da ipotecare.
> Portabilità
Operazione che consente al cliente di estinguere il proprio
mutuo e di stipularne uno nuovo presso un altro intermediario,
senza il consenso dell’intermediario originario.
La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura
del vecchio contratto di mutuo che la concessione del nuovo
finanziamento.
> Rata
Pagamento che il cliente effettua periodicamente, secondo
cadenze stabilite nel contratto (mensili, trimestrali, semestrali,
annuali), per restituire la somma presa a prestito. La rata è
generalmente composta da una quota capitale, cioè il rimborso
della somma prestata, e da una quota interessi, costituita dagli
interessi dovuti per il mutuo.
> Relazione notarile
Documento in cui il notaio certifica che il venditore è effettivamente
il proprietario e che sull’immobile da ipotecare non ci
sono vincoli, ad esempio un’altra ipoteca.
> Rinegoziazione
Operazione con la quale sono modificati uno o più elementi
del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il
sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread
o le commissioni legate al mutuo.
Come la portabilità, anche questa operazione è completamente
gratuita.
> Spese di istruttoria
Il rimborso chiesto dall’intermediario per le pratiche e le formalità
necessarie all’erogazione del mutuo.
> Spread
La differenza fra il tasso di riferimento (per esempio l’Euribor
o l’Eurirs) e il tasso di interesse applicato.
> TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale)
Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso
in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso.
Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio
spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.
Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili.
Il TAEG è un termine di confronto molto utile, soprattutto per
i mutui a tasso fisso, e deve essere sempre indicato nella
documentazione contrattuale.
> Tasso a regime
A fini commerciali, gli intermediari possono offrire interessi
particolarmente vantaggiosi nei primi mesi del mutuo (“tasso
di ingresso”) e rimandare a un momento successivo all’erogazione
la determinazione definitiva del tasso, detto appunto “tasso a
regime”.
La differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime può essere
anche consistente.
È quindi importante fare molta attenzione al carattere temporaneo
delle agevolazioni e ai criteri che determineranno il tasso a regime.
> Tasso di interesse
L’indice, espresso in percentuale, della misura del compenso
(interessi) che spetta all’intermediario per l’erogazione del
finanziamento.
> TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio)
Tasso pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e
delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura.
Per verificare se un tasso è usurario e, quindi, vietato, bisogna
individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui, aumentarlo
della metà e accertare che quanto richiesto dall’intermediario
non sia superiore.
Il TEGM è pubblicato sul cartello affisso nei locali dell’intermediario
o sul suo sito internet.
MEMO mutuo
Stimo il mio reddito disponibile, al netto delle spese fisse.
Calcolo la rata mensile che mi posso permettere di pagare, pari a
circa un terzo del mio reddito disponibile.
Mi oriento sul tipo di tasso e la durata del mutuo, anche in relazione alla
mia situazione economica di oggi e a quella che mi aspetto in futuro.
Mi faccio aiutare dai motori di ricerca specializzati nella scelta dei mutui.
Mi procuro dagli intermediari i Fogli Comparativi e i Fogli Informativi
sui mutui ed esamino con calma le diverse proposte.
Confronto le offerte, anche con l’aiuto del TAEG.
Seleziono una rosa di intermediari e chiedo loro una proposta
personalizzata.
Esamino le proposte tenendo conto del tasso e di tutti i costi (spese
notarili, imposte).
Valuto se i tempi per la concessione del mutuo sono compatibili
con i tempi per l’acquisto della casa.
Esamino il piano di ammortamento, anche in relazione al risparmio
fiscale anno per anno.
Controllo che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto
a quelle indicate nel Foglio Informativo.
Verifico che il tasso indicato non sia usurario.
Compio la mia scelta e preparo la documentazione che l’intermediario
mi richiede.
Quando il contratto è pronto, prima di firmare, posso ottenerne
gratuitamente una copia completa da rileggere con calma.
Solo a questo punto posso firmare.
I contatti utili
Per ogni informazione utile il cliente può anche rivolgersi all’eventuale
call center dell’intermediario indicato nella pagina accanto.
Il cliente può presentare un reclamo all’intermediario anche per
lettera raccomandata A/R o per email. Gli indirizzi sono indicati
nella pagina accanto.
L’intermediario deve rispondere entro 30 giorni.
Se non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta, il cliente può
presentare ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario
(> www.arbitrobancariofinanziario.it).
Chiarimenti? Reclami?
I contatti utili
Una volta stipulato il mutuo
Se la rata è troppo alta:
• Si può chiedere allo stesso intermediario se è disponibile a rinegoziare
le condizioni del mutuo (ad esempio: tipologia di tasso, spread, durata).
In questo caso non è necessario l’intervento del notaio perché resta
valida l’ipoteca originaria.
• In qualunque momento è possibile trasferire il finanziamento presso
un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità.
È la cosiddetta “portabilità”, che consente di estinguere il mutuo
utilizzando la stessa somma concessa da un nuovo intermediario e
mantenendo l’ipoteca originaria. La somma verrà rimborsata alle
condizioni concordate con il nuovo intermediario. Il cliente non ha un
diritto a ottenere il nuovo finanziamento. Se però gli viene concesso, il
vecchio intermediario non può impedire o rendere difficile il trasferimento
del mutuo. Il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun
costo (ad esempio: commissioni, spese, oneri o penali), né per l’estinzione
del mutuo con il vecchio intermediario né per la concessione del
nuovo finanziamento.
Per approfondimenti si può consultare l’iniziativa CambioMutuo di PattiChiari
sul sito www.pattichiari.it o richiederne la guida all’intermediario.