Presupposto della tassazione della eventuale plusvalenza

QUANDO UN IMMOBILE È PRODUTTIVO DI REDDITO

a cura Federico Gavioli - 27 giugno 2008 - www.commercialistatelematico.com

Con la risoluzione n. 231/E del 6 giugno scorso l’Agenzia delle Entrate ha preso in esame il caso, a seguito di una istanza di interpello di cui all’articolo 11 della legge 212 del 2000, di una situazione che ci permette di fare alcuni importanti chiarimenti; il tema riguarda i proprietari di un immobile commerciale costruito da loro che manifestano l’intenzione di cedere l’immobile. La questione è particolare nel senso che l’immobile è stato concesso in locazione nel dicembre del 2001, con certificato di collaudo rilasciato nel mese di febbraio del 2002 e richiesta di attribuzione di rendita catastale avvenuta soltanto a febbraio 2006.

Il dubbio che si pongono i proprietari, più che legittimo, riguarda il presupposto della tassazione della eventuale plusvalenza. L’articolo 67, comma 1, lettera b, del Tuir, prevede che la plusvalenza realizzata per la vendita di un immobile va tassata, come reddito diverso, se il bene è stato costruito o acquistato da non più di cinque anni. Nel caso dell'acquisto, la data di partenza per calcolare la durata del possesso è certamente identificabile con quella indicata nel relativo atto.

Per gli immobili di nuova costruzione, invece, bisogna far riferimento al momento in cui il bene è stato realizzato. Secondo i coniugi istanti non vi è alcuna plusvalenza da tassare: l’esistenza fisica e giuridica del fabbricato rileverebbe dal momento in cui esso è diventato, di fatto, funzionale e autonomamente negoziabile e quindi, nel caso di specie, sin dal mese di dicembre 2001, data in cui è stato concesso in locazione.

E’ proprio questo l’aspetto interessante da andare ad analizzare, per cui faremo un esame di alcuni orientamenti di prassi ministeriale per poi metterli a confronto con il contenuto della presente risoluzione.

Momento impositivo ai fini IVA

In riferimento all’imposta sul valore aggiunto il legislatore ha avuto modo di affrontare il problema dell’ultimazione del fabbricato: le modifiche che hanno riguardato il regime Iva delle locazioni e delle cessioni di beni immobili conferiscono grande importanza al momento dell'ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino, in quanto, dal verificarsi di tali momenti, dipende il regime iva applicabile alla relativa operazione. Secondo l’attuale formulazione dei nn. 8), 8-bis) e 8-ter) dell'art. 10 del D.P.R. n. 633 del 1972, l’applicazione dell’iva è collegata al momento dell'ultimazione della costruzione del fabbricato o al momento dell'ultimazione degli interventi di recupero, di cui all'art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della L. n. 457 del 1978.

Le disposizioni sopra citate considerano, infatti, quale elemento necessario affinché la locazione o la cessione dell'immobile non ricada nel regime di esenzione iva, che l'immobile sia locato o ceduto dall'impresa di costruzione entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o dei sopra indicati interventi di recupero. Il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell'operazione, deve essere individuato con riferimento al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo.

Nei fabbricati in corso di ristrutturazione è stato precisato che la relativa cessione si deve ritenere imponibile ad Iva a condizione che i lavori edili siano stati effettivamente realizzati anche se in misura parziale. Non è sufficiente, pertanto, la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative alla esecuzione dell'intervento perché il fabbricato possa considerarsi in fase di ristrutturazione.

Se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato non può essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione.

Rilevanza dell’immobile ai fini dell’irpef

Come precisato in passato dall’amministrazione finanziaria in materia di accertamento dei requisiti "prima casa", si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380.

Inoltre, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente, si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata. (Cfr. circolare n.38/E del 12 agosto 2005).

Le conclusioni

In sintesi anche in ambito tributario, il concetto di ultimazione dei lavori di costruzione di un immobile di fatto prescinde dall’accatastamento del bene o dalla data della certificazione rilasciata in sede di collaudo, prevalendo, invece, la sostanziale fruizione o utilizzazione economica del bene.

Secondo l’Agenzia delle Entrate nella fattispecie in esame il quinquennio previsto dall’art. 67, lett. b), decorre dal 1° dicembre 2001, giorno in cui (come risulta dalla documentazione allegata all’istanza di interpello) l’immobile è stato concesso in locazione alla ditta ALFA S.r.l. con contratto regolarmente registrato. Pertanto, nel caso in esame, venendo meno il presupposto impositivo richiesto dalla lettera b) dell’art. 67 del TUIR, la cessione del fabbricato, non produrrà una plusvalenza tassabile ai sensi del citato articolo.

Federico Gavioli

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