Glossario sulla locazione di immobili

Aggiornamento del canone

Art. 81 equo canone: (Pubblicazione dei dati ISTAT  nella Gazzetta Ufficiale)

La variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate dall’ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della repubblica italiana.

Qui l'ultimo dato pubblicato


NOTA: La pubblicazione del dato ISTAT mantiene una sua validità per le locazioni ad uso diverso e – per le locazioni abitative – in virtù di quanto disposto dall’art. 6, comma 6, della nuova legge sulle locazioni abitative.

Comunicazione di cessione fabbricato

Se tutti i casi di cessione di immobile (locazione, vendita, ecc…), aventi durata superiore ai 30 giorni, entro 48 ore dalla consegna delle chiavi il proprietario deve effettuare la comunicazione per tutti coloro che prendano possesso dell’immobile.

Conduttore

Colui che conduce in locazione l’immobile (inquilino)

Contratto di locazione

Art. 1571 c.c.: La locazione è un contratto con il quale una parte (c. 320) si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo ( c. 1803; att. C. 180)

Deposito cauzionale

Somma lasciata al locatore a garanzia di eventuali danni provocati all’unità immobiliare.
Art. 11 equo canone: (Deposito cauzionale)
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore al fine di ogni anno.

Approfondisci qui sul Deposito Cauzionale

Locatore

Colui che concede in locazione l’immobile

ISTAT

Art. 81 equo canone: (Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale) 
La variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate dall’ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della repubblica italiana.

NOTA: La pubblicazione del dato ISTAT mantiene una sua validità per le locazioni ad uso diverso e – per le locazioni abitative – in virtù di quanto disposto dall’art. 6, comma 6, della nuova legge sulle locazioni abitative.

Qui l'ultimo INDICE ISTAT per l'aggiornamento del canone

Locazione

Art. 1571 c.c.: La locazione è un contratto con il quale una parte (c. 320) si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo ( c. 1803; att. C. 180).

Morosità

Art. 5 c.c.: (Inadempimento del conduttore)
Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.
Art. 55 c.c.: (Termine per il pagamento dei canoni scaduti).
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.

Obbligazione del conduttore

Art. 1587 c.c.: Obbligazioni principali del conduttore.
Il conduttore deve:

  1. prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia ( c. 1176) nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

  2. dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Obbligazioni del locatore

Art. 1575 c.c.: (Obbligazioni principali del locatore).

Il locatore deve:

  1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione(c. 1617);

  2. Mantenerla in istato da servire all’uso convenuto (c. 1576 ss.);

  3. Garantirne il pacifica godimento durante la locazione (c. 1585 ss.).

Patti contrari alla legge

Art. 13 legge di riforma: (Patti contrari alla legge).

  1.   E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal
      contratto scritto e registrato.
  2.   Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla
    riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura
    superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
  3. E’ nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
  4. Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un
    canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
  5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non  può eccedere quello definito ai  sensi del comma dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo  5, commi 2 e 3, nel caso il conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati;
    nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
     
  6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è l’obbligo di registrazione del contratto stesso

Registrazione

Sono soggetti all’obbligo di registrazione tutti i contratti di locazione aventi durata uguale o superiore a 30 giorni.

Spese di registrazione

Art. 8 equo canone: (Spese di registrazione)

Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

Restituzione deposito cauzionale

Il deposito cauzionale viene restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare

Sfratto

  1. Dichiarazione, fatta dal proprietario, nell’intenzione di tornare in possesso dell’immobile ad una certa data e per determinati motivi;

  2. Procedimento giudiziario che mira a vedere riconosciuto da una pronuncia del giudice il diritto del proprietario a riacquistare il possesso dell’immobile;

  3. Attività esecutiva, dopo la pronuncia del giudice, che accoglie la domanda del proprietario, e che terminerà nel rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino.

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