L’articolo 3, Dlgs 23/2011 non fissa un termine ma dice che la raccomandata va inviata «preventivamente». L'invio deve precedere la presentazione dei modelli Siria e 69 e raccordarsi con l'adeguamento Istat per comunicare che quest’ultimo viene sospeso.
Quando il regime transitorio consente di applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012, invece, l'invio dovrebbe avvenire prima del versamento del primo acconto (16 giugno o 30 novembre 2011).
La legge richiede l'invio della raccomandata a pena di inammissibilità al regime della cedolare secca. La formulazione generica lascia pensare che l'invio sia sempre necessario, anche per contratti sotto i 30 giorni, a meno che non vengano dettate eccezioni in considerazione della sostanziale inutilità della raccomandata.
Chi nel 2011, dopo il 7 aprile, effettua la proroga di un contratto, deve scegliere la cedolare con il modello 69. Chi invece aveva già un contratto in corso al 7 aprile e nel 2011 deve semplicemente versare l'annualità dell'imposta di registro, può applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012. La legge cita solo la «proroga» e non il «rinnovo automatico» di quattro anni tipico dei contratti a canone libero, il che fa pensare che le due situazioni siano assimilate. In attesa di conferme, chi affronta il rinnovo automatico farebbe meglio a utilizzare il modello 69, senza attendere Unico 2012.
Dato che l'opzione della circolare è esercitata su tutti i canoni percepiti nel 2011, anche il mancato incremento Istat dovrebbe riguardare tutti gli stessi canoni. Quindi i maggiori introiti andrebbero restituiti. Serve però una conferma ufficiale, anche per stabilire se gli adeguamenti Istat sospesi durante il periodo di opzione per la cedolare possano entrare a far parte del canone in caso di ripensamento del proprietario.
La società semplice, per sua natura, non esercita attività commerciale ed è equiparabile alle persone fisiche (soggetto Irpef). Quindi dovrebbe poter optare per la cedolare. Certamente questo aspetto potrebbe essere chiarito dalle Entrate nella circolare di prossima emanazione.
Il reddito derivante dagli immobili di proprietà comune va dichiarato pro quota da ogni condomino. È però difficile esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto, dato che nel contratto appare solo l'amministratore e il condominio ha un codice fiscale. La disciplina va integrata.
Il soggetto che presta assistenza fiscale, calcola l'acconto Irpef 2011 tenendo presenti i canoni da locazione del 2010.
Se il proprietario opta per la cedolare, deve versare l'acconto dell'85% sulla cedolare dovuta nel 2011 e rischia una duplicazione. Per evitarla, potrebbe indicare nel quadro F del 730 di voler versare un minor acconto Irpef, calcolato escludendo dall'imposta dovuta per il 2010 quella relativa al reddito dei fabbricati per i quali si opta per la cedolare secca. Sarebbe opportuna una conferma da parte dell'Agenzia della legittimità dell'autoriduzione. L'alternativa, in ogni caso, è versare l'intero acconto Irpef e farsi rimborsare l'eccedenza con il 730 del prossimo anno.