Per chi ha un contratto di affitto, la scadenza annuale rappresenta sempre un appuntamento "importante".
È questo, infatti, il momento nel quale arriva la richiesta di adeguamento all'indice Istat, o almeno dovrebbe arrivare in tutti i casi in cui il contratto prevede l'indicizzazione.
Esistono diritti e doveri in materia che non sempre sono conosciuti sia dai proprietari che dagli inquilini.
Analizziamo il caso dei contratti a canone concordato (3+2 anni).
La legge n. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) regola il contratto d’affitto a canone concordato e ne indica le caratteristiche generali.
Per questa tipologia di contratti la legge prevede l'adeguamento annuale allo 0,75% dell'indice Istat. Il testo del contratto, che va stipulato sul modello ministeriale, non stabilisce espressamente che l'adeguamento debba avvenire sulla base della richiesta del locatore, ma neppure che si tratti di aumento automatico. E così poichè per legge non si possono inserire nel contratto clausole peggiorative per il conduttore, si applica in questo caso quello che è previsto per le locazioni commerciali, ossia che il canone aggiornato è dovuto solo se richiesto, a partire dal mese successivo. Si privilegia, insomma, l'interesse dell'inquilino e di conseguenza finchè la richiesta non arriva, l'aumento non è dovuto.
In compenso il proprietario che si è dimenticato di chiedere l'aggiornamento, ha in qualunque momento la possibilità di rimediare.
Lo ha precisato la Cassazione con la sentenza 15034 del 2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l'aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta".
In pratica un proprietario "distratto" che per il 2005 e il 2006 non aveva inviato la sua richiesta può farlo ora pretendendo, a partire da novembre, un affitto rivisto sulla base dell'aumento che si è registrato dal 2005 ad oggi. Quello che non può pretendere, invece, come ha precisato la Cassazione, è il pagamento degli arretrati. Canone aumentato, dunque, ma solo da novembre in poi.
Nel caso dei contratti liberi (4+4 anni), invece, il discorso cambia proprio perchè tutte le condizioni (tranne la durata) sono liberamente contrattabili, aumento compreso.
Per questo occorre prestare particolare attenzione alle clausole che vengono scritte a proposito degli aggiornamenti.
Così se viene specificato che l'aggiornamento è dovuto "a richiesta" valgono le regole appena viste per i contratti concordati: nessun aumento è dovuto se non espressamente chiesto e in caso di dimenticanza non si debbono pagare arretrati ma solo il canone aggiornato in base agli aumenti scattatti a partire dalla data di riferimento.
Invece se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario", le cose cambiano parecchio. In questo caso, infatti, è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta. E se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio perchè l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.
A fare la differenza, in sostanza, è la formula "senza richiesta" che implica che l'aumento va pagato a prescindere da solleciti e lettere del proprietario, e chi non avesse controllato e non avesse pagato dovrà versare anche tutto quanto dovuto anche per il passato.
Al massimo, però, si può risalire indietro fino a cinque anni, perchè per i contratti di affitto la prescrizione è quinquennale: decorso questo termine, cioè, il proprietario non può più pretendere nulla.
Potrebbe essere utile calcolare gli arretrati con la nostra utilità
La prescrizione quinquennale vale anche nel caso delle locazioni commerciali.
Per questo tipo di contratto, però, le norme parlano chiaro: l'articolo 32 della legge sull'equo canone, nella parte tutt'ora in vigore su diritti e doveri di proprietario e inqulino e locazioni commerciali, stabilisce infatti che "Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati."
Di conseguenza il proprietario ha diritto di chiedere l'aumento del quale si era dimenticato in passato, ma non può pretendere alcun tipo di arretrato proprio perchè l'aumento, in questo caso, può essere sempre e solo "a richiesta"
Per controllare se il proprietario ha eseguito in maniera corretta l'aggiornamento è possibile utilizzare la nostra procedura.
L'indice di riferimento (FOI senza tabacchi) che serve per l'adeguamento del canone è pubblicato tutti i mesi sulla Gazzetta Ufficiale il 15 del mese successivo a quello a cui si riferisce - ad esempio l'indice di settembre sulla Gazzetta di ottobre e così via. La serie storica dal 1947 degli indici FOI senza tabacchi.
Aggiornamento Istat del canone di affitto usando l'indice FOI senza tabacchi
La legge sulle locazioni abitative
Le norme sui diritti e doveri di proprietario e inquilino sulle locazioni commerciali